Lennar Aktie: Was steckt hinter Buffetts neuestem Kauf?

Wer das Depot von Berkshire Hathaway verfolgt, stellt fest, dass drei der vier größten US-Hausbauunternehmen darin vertreten sind. Bei den Aktien des zweitgrößten Herstellers Lennar hat Buffett sowohl im Q1 als auch im Q2 2025 zugeschlagen. In diesem Artikel beleuchten wir, was das Unternehmen und die Aktie so spannend macht.

Geschäftsmodell

Hausbau

Lennar ist nach D.R. Horton die zweitgrößte Hausbaufirma für Einfamilien- und Reihenhäuser in den USA, gemessen am Umsatz als auch an den errichteten Häusern. Das Unternehmen wurde im Jahr 1954 gegründet und ist mittlerweile in über 30 Bundesstaaten in den USA tätig:

Im Gegensatz zu den deutschen Häusern, die überwiegend massiv gebaut werden (Stein und Beton), wird bei über 90 % der Neubauten in den USA die Holzrahmenbauweise verwendet. Diese Technik ermöglicht es den amerikanischen Hausbaufirmen, die Häuser in einer deutlich kürzeren Bauzeit herzustellen als hierzulande und führt zusätzlich zu geringeren Baukosten.

Im Jahr 2024 hat Lennar ganze 80.210 Häuser verkauft. Im Vergleich dazu wirken die großen deutschen Hausbaufirmen wie Town & Country und die DFH-Gruppe (massa Haus, Allkauf und Okal) mit jeweils ca. 3.000 gebauten Häusern eher winzig. Zum Vergleich: In ganz Deutschland wurden im Jahr 2024 lediglich 54.000 Einfamilienhäuser fertiggestellt - nur knapp zwei Drittel der von Lennar verkauften Häuser.

Um diese hohe Anzahl von Häusern stemmen zu können und auf Nachfrageschwankungen besser eingestellt zu sein, arbeitet das Unternehmen mit Subunternehmern (Zimmerleute, Elektriker, Dachdecker, etc.). Diese übernehmen die eigentlichen Bauarbeiten zur Errichtung der Häuser. Lennar selbst übernimmt die restlichen Arbeiten wie beispielsweise das Designen der Häuser, den Erwerb der Grundstücke und der zum Bau notwendigen Materialien, die Bauüberwachung sowie den Verkaufsprozess.

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Geschäftsmodells ist es nicht auf einzelne Häuser in unterschiedlichen Regionen zu setzen, sondern stattdessen ganze Wohnsiedlungen zu errichten. Der vollständige Bau solcher Gemeinschaften kann sich über viele Jahre hinziehen und umfasst zwischen 50 und mehreren Tausend Häusern pro Wohngebiet. Bei den größten Siedlungen ist es nicht unüblich, dass auch Parks, Spielplätze, Sportanlagen und Clubhäuser mit errichtet werden, um die Lage attraktiver zu gestalten.

Auch für die Subunternehmer ist die Beauftragung bei solchen großen Anlagen sehr interessant. Denn sie ermöglichen neben einem verlässlichen großen Partner auch lange Bauphasen mit ununterbrochener Arbeit.

Die errichteten Häuser gibt es in allen Preiskategorien zu kaufen. Der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2024 betrug 423.000 $ pro Haus. Den Verkaufsprozess übernehmen zum einen Angestellte von Lennar, aber auch unabhängige Immobilienmakler.

Ein Großteil der errichteten Häuser werden erst in der Bauphase verkauft - das Vorgehen dahinter nennt sich in der Branche Spekulationsbau. Wie viele Häuser erst gebaut werden nachdem ein Auftrag eingeht und wie viele ohne Auftrag gebaut werden, weist Lennar im Geschäftsbericht leider nicht aus. Jedoch wird erwähnt, dass zum Jahresende 2024 insgesamt 2.900 Häuser fertiggestellt wurden, aber unverkauft waren. Das entspricht einem aktuell geringen Anteil von lediglich 3,6 % an allen gebauten Häusern im vergangenen Jahr.

Im Jahr 2024 stammten 96 % des Umsatzes aus dem Hausbausegment.

Finanzdienstleistungen

Im Rahmen des Verkaufsprozesses bietet Lennar seinen Kunden die Möglichkeit an, das Haus über die eigene Hypothekenfinanzierung "Lennar Mortgage" zu erwerben. Diese prüft die Kreditwürdigkeit der Kunden und stellt die Hypotheken aus. Das Ziel ist es, den Abschlussprozess für das Haus zu beschleunigen und für den Kunden einfacher zu gestalten. Der Kunde spart sich dadurch den Gang zu seiner Bank und das Einreichen von zahlreichen Unterlagen zum Hausbau. Im vergangenen Jahr wurden 54.600 Wohnungsbaukredite vergeben, mit einem Gesamtwert in Höhe von 19,8 Milliarden Dollar.

Das Hypothekensegment wird von Lennar in Zeiten gestiegener Zinsen oft auch als Marketing- und Verkaufsinstrument genutzt. Das passiert über sogenannte "Zins-Buydowns", bei denen Lennar dem Käufer zusagt, einen bestimmten Prozentsatz der Hypothekenzinsen für einen begrenzten Zeitraum zu übernehmen. Das soll dabei helfen, auch in Zeiten von hohen Zinsen weiterhin Häuser zu verkaufen.

Die vergebenen Hypotheken werden im Gegensatz zu einer normalen Bank jedoch nicht langfristig gehalten. Stattdessen verkauft Lennar diese auf dem Sekundärmarkt an große institutionelle Investoren, um das dahinterstehende Kapital schnell wieder freizusetzen.

Der Geschäftsbereich ist jedoch nur für etwas mehr als 3 % des Jahresumsatzes verantwortlich.

Branche

In der US-Hausbaubranche wird seit Jahren von einer Unterversorgung durch neu gebaute Häuser gesprochen. Schaut man sich die nachfolgende Grafik über die vergangenen 50 Jahre dazu an (1970 -2020), wird klar warum:

Bis zur Finanzkrise lag die normale Produktionsrate von Ein- und Mehrfamilienhäusern bei ca. 1,5 Millionen Häusern pro Jahr. Alleine die Einfamilienhäuser haben davon durchschnittlich knapp 1,1 Millionen Häuser pro Jahr ausgemacht.

Seit der Finanzkrise im Jahr 2007 befindet sich die USA in einem Produktionsdefizit bei den neu gebauten Häusern. Dieses Produktionsdefizit hat sich über die Jahre aufgestaut und führt zu weniger verfügbarem als benötigem Wohnraum und hohen Preisen. Nicht nur für Neubauten, auch für Bestandsimmobilien auf dem Markt. Denn die Preise für Bestandsimmobilien hängen stark von den Neubauten ab.

Die nachfolgende Grafik verdeutlicht den Preisanstieg, indem sie das Medianeinkommen eines US-Amerikaners mit dem Medianpreis für ein neues Haus in den USA über den Verlauf der letzten 40 Jahre ins Verhältnis setzt:

Die Möglichkeit sich ein Haus leisten zu können, nimmt mit der Zeit ab. Es müssen 2023 schon 5,3 Jahresgehälter für ein neues Haus gezahlt werden, wohingegen es 1985 noch 3,6 waren.

Wandlung vom kapitalintensiven zum kapitalarmen Geschäftsmodell

Um zu verstehen warum manche Hausbaufirmen kapitalintensiv und andere kapitalarm sind, zerlegen wir den Hausbauprozess in drei Teile. Anschließend wird schnell ersichtlich was das gute Geschäftsmodell ausmacht:

• Der Erwerb von Land

Bevor mit dem Bauen des Hauses begonnen werden kann, wird erst einmal Land benötigt. Vor über 20 Jahren wurde ein großer Teil der Grundstücke von Lennar selbst gekauft und entwickelt, bevor mit dem Bau des Hauses begonnen werden konnte. Das bindet Kapital, wodurch mehr Kapital für neues Wachstum benötigt wird.

Die Erschließung inkl. dem Einholen von Genehmigungen kann auch in den USA Jahre andauern, was zu einer langen Kapitalbindung führt und somit als kapitalintensiv anzusehen ist. Der vom Unternehmen eingenommene Gewinn muss also in den Erwerb von neuem Land investiert werden, damit das Unternehmen wachsen kann. Das erworbene Land entwickelt sich langfristig gesehen jedoch nur mit 3-4 % pro Jahr - also einer eher schlechten Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Im Gegensatz dazu gibt es ein paar wenige Hausbaufirmen, die schon seit langer Zeit ein kapitalarmes Modell des Landerwerbs verfolgen. Das bekannteste Beispiel ist das Unternehmen NVR Inc., welches diese Strategie schon seit über 20 Jahren verfolgt und an der Börse grandiose Gewinne für seine Aktionäre erwirtschaften konnte.